О Гильдии
Новости
Аналитические статьи о рынке недвижимости
О сервейинге
Законодательство
Стандарты и методики управления недвижимостью
Контакты
Карта сайта
Наши партнеры
На главную страницу
ОАО СК "Единая арендная система" - аренда, продажа коммерческой недвижимости в Казани и в Татарстане: офисные помещения, складские, торговые и производственные площади и т.д. Характеристики помещений: адрес, площадь, дополнительные сведения. Информация на сайте обновляется ежедневно! Новости рынка недвижимости.

Rambler\
Рейтинг@Mail.ru
Аренда вилл на Кипре
Сервер недвижимости Казани
Недвижимость Краснодара. Все операции с недвижимостью. Покупка, продажа, обмен, аренда недвижимости.

"Развитие иммущественного комплекса бывшего оборонного предприятия "Терминал""

Нияз Ибрагимов,
генеральный директор ОАО СК "Единая арендная систе

Мое выступление - это краткая иллюстрация практической реализации крупномасштабной концепции создания сервейинговых компаний, разработанной в 2000 году специалистами Поволжского антикризисного института при непосредственном участии Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. В известном смысле, концепция основывалась на опыте проведения процедуры несостоятельности ГУП СВТ "Терминал”.

"Терминал" - некогда одно из крупнейших оборонных предприятий Казани: здесь производилось в год до 500 больших ЭВМ (серии ЕС) и работало свыше 12000 человек. (Рисунок № 1) Но к середине 90-х годов предприятие фактически стало банкротом. "Компьютерная революция" привела к полному отказу потребителей (прежде всего государства) от изделий данного вида. Средств же для того, чтобы развивать и производить новые образцы, конкурирующие с гигантами мировой компьютерной индустрии, не было ни у государства, ни у предприятия. В результате завод практически полностью утратил свой технологический и интеллектуальный потенциал. (Рисунок № 2)

 Рисунок №1   
 Рисунок №2   

Перед специалистами, проводящими процедуры банкротства, возник вопрос: что делать с огромным имущественным комплексом? Напомню, что состоял он из более чем 20 зданий общей площадью 100 000 кв. м и занимал около 20 гектаров земли.

Специалистами ПАИ была разработана программа реструктуризации этого комплекса, которая предполагала следующие мероприятия. (Рисунок № 3)


 Рисунок №3   

  • Продажа на аукционах отдельных объектов недвижимости, на которые имелся спрос и которые безболезненно могли бы функционировать без общей инфраструктуры.
  • Создание двух юридических лиц: "Офисно-торговый центр "Терминал" и "Технопарк "Терминал", которым предполагалось передать основную недвижимость соответственно офисно-торгового и производственного назначения. Затем акции этих предприятий должны были реализоваться на торгах.
  • Создание управляющей (сервейинговой) компании, которая должна была организовать сдачу в аренду площадей, привлечь инвестиции для их модернизации и реконструкции, обеспечить грамотную эксплуатацию и содержание комплекса.

Реализация этой программы позволила решить следующие задачи. (Рисунок № 4)


 Рисунок №4   

  • Получить на торгах значительные средства и направить их на расчеты с кредиторами.
  • Создать и опробовать методическую и технологическую базу функционирования сервейинговой компании.
  • Подготовить квалифицированный персонал.
  • Разработать и внедрить автоматизированную систему управления недвижимостью.
  • Создать систему бюджетирования и стандартов управления, что в первую очередь определяет профессиональный подход к управлению недвижимостью. (Рисунок № 5)
  • За 2 года более 300 компаний малого бизнеса, на которых трудятся почти 3 000 работников, стали арендаторами 50 000 кв. м площадей.

 Рисунок №5   

Положительную оценку происходящим на "Терминале" переменам дал Президент Татарстана М.Ш. Шаймиев при обсуждении этого вопроса на Совете безопасности РТ. (Рисунок № 6) На комплекс неоднократно приезжали и знакомились с опытом нашей работы Премьер-министр РТ Р.Н. Минниханов, ряд министров правительства республики, мэр города Казани К.Ш. Исхаков. Опыт этот мы активно пропагандируем на телевидении и в прессе, он стал предметом обсуждения на нынешней и предыдущей конференциях.


 Рисунок №6   

В профессиональную управляющую компанию "Сервейинговая компания "Единая арендная система", созданную около полутора лет тому назад, были привлечены высококлассные специалисты в области финансов, коммерции, технического обеспечения, юристы, маркетологи, менеджеры. Компания взяла в управление объекты недвижимости более чем 20 фирм-собственников - в том числе ОТЦ "Терминал" и технопарка "Терминал". В тот момент суммарная площадь их недвижимости составляла около 200 000 кв. м. Сегодня суммарная площадь объектов, которыми управляет сервейинговая компания "ЕАС", приближается к 300 000 кв. м.

Чтобы не захлебнуться в потоке многообразных и многочисленных задач, "ЕАС" взяла на себя лишь самые важные и принципиальные задачи, а за оказание коммунальных и обслуживающих услуг на каждом объекте отвечают созданные эксплуатационные компании. То есть управление повсеместно осуществляется на основе принципа соурсинга: каждым делом должен заниматься профессионал. Работа ведется на основе разработанных ПАИ стандартов - на всех уровнях управления и на основе рыночных механизмов.

Все это позволило "Терминалу" только доходы от аренды увеличить почти в 7 раз (на сегодня это более 5 млн. рублей в месяц, не считая возмещения за коммунальные услуги). Полученные доходы, в свою очередь, дали возможность заметно увеличить инвестиции в ремонт и реконструкцию объектов недвижимости и инженерного оборудования. До этого они постоянно ветшали и приходили в полную негодность - некоторые пришлось даже сносить. Сегодня процесс реконструкции идет очень активно. 7 проектных организаций, 15 подрядчиков привлечены на основе тендеров, что позволило существенно снизить цены.


 Рисунок №7   

На комплексе создается настоящий технопарк. (Рисунок № 7) Причем больше половины площадей занимают производственные фирмы, в том числе бывшие цеха завода "Терминал", которые он уверенно тащил за собой в банкротство. Лишь в условиях технопарка, на свободном рынке они выжили и сейчас расширяют свое производство. Остальные площади примерно пополам распределены между офисными и торговыми помещениями - последние в ближайшее время существенно увеличатся за счет реконструкции еще двух корпусов. Один из них, расположенный на Сибирском тракте, 34 и занимающий площадь более 17 000 кв. м, почти 5 лет простоял совершенно безжизненным. Кровля протекала по всей поверхности (а это 5 500 кв. м). С учетом конструкции и расположения здания акционерами было принято решение реконструировать его под Торгово-деловой центр. Почти год ушел на проектирование. Сегодня практически завершено сооружение кровли мансардного типа, что добавило более 5 000 кв. м полезной площади. По периметру высокого, 6,5 м первого этажа смонтирован второй ярус площадью около 1 500 кв. м, что придало входу в Торговый центр интересный облик. Монтируются четыре больших лифта. Все окна заменены пластиковыми стеклопакетами. Формируются современные входные группы, ведется отделка вентилируемых фасадов. Активно ведется внутренняя отделка помещений, начато благоустройство прилегающей территории, стоянок для автотранспорта.

После завершения всех работ здесь будет сдано в эксплуатацию 22 000 кв. м площадей, в том числе 5 000 кв. м офисных и 17 000 кв. м торговых. Большая часть их уже готова.

Рядом с этим корпусом завершена реконструкция бывших складских и гаражных помещений. Сегодня это современное двухэтажное здание с мансардой общей площадью 850 кв. м, практически полностью востребованное предпринимателями.

Несколько в меньших объемах, но тоже достаточно серьезная реконструкция проводится в корпусе на улице Арбузова, 5, общей площадью 12 500 кв. м. Сложность заключается в том, что он уже находится в эксплуатации, и около 70 % здания заселено. После реконструкции здание станет гораздо привлекательнее и удобнее для арендаторов, осуществляющих свой бизнес, поэтому они с пониманием относятся к неудобствам, связанным с завершающейся реконструкцией.

За два года реконструкция разной степени глубины проведена почти на трети всех площадей "Терминала". В настоящее время работы ведутся еще на одной их трети. Кроме ремонта и реконструкции зданий и благоустройства территории, осуществляется техническая модернизация инженерных сетей. Так, 2 года назад серьезную проблему представляла телефонная связь - как ее качество, так и дефицит номеров. Решение было кардинальным: закуплена и введена в эксплуатацию современная телефонная система "Алкатель" на 20 000 номеров с оптоволоконными каналами связи, обеспечивающая абсолютно чистую связь, множество различных дополнительных функций. При этом сервейинговая компания "ЕАС" получила лицензии на все основные услуги связи - городскую, междугородную, IP-телефонии и Интернет. Станция поддерживает систему голосовых подсказок: звонящим сообщают, что происходит с нужным им номером. Обычная городская сеть такой услуги не оказывает, но она предусмотрена евростандартами.

Из вышесказанного видно, что площадка "Терминал" сегодня - это динамично развивающийся комплекс, предоставляющий предпринимателям полный набор услуг для осуществления бизнеса. Мы очень заинтересованы в том, чтобы их бизнес был успешным, поскольку это позволит нам, в свою очередь, получить средства для дальнейшего развития, а таких планов у нас много.

 

(c) Гильдия сервейеров 2002-2005