О Гильдии
Новости
Аналитические статьи о рынке недвижимости
О сервейинге
Законодательство
Стандарты и методики управления недвижимостью
Контакты
Карта сайта
Наши партнеры
На главную страницу
ОАО СК "Единая арендная система" - аренда, продажа коммерческой недвижимости в Казани и в Татарстане: офисные помещения, складские, торговые и производственные площади и т.д. Характеристики помещений: адрес, площадь, дополнительные сведения. Информация на сайте обновляется ежедневно! Новости рынка недвижимости.

Rambler\
Рейтинг@Mail.ru
Аренда вилл на Кипре
Сервер недвижимости Казани
Недвижимость Краснодара. Все операции с недвижимостью. Покупка, продажа, обмен, аренда недвижимости.

"Сервейинг: коммерческий аспект"

Андрей Гируцкий,
заместитель генерального директора ОАО СК "Единая

Становление рыночной экономики естественным образом принесло на рынок страны и "эффект селекционирования" - то есть отбора конкурентных товаров, отличающихся и по качественным, и по моральным характеристикам от производимого множеством отечественных предприятий товаров. Открытие границ и развитие предпринимательства внесло на рынок импорт более высокого качества и более нацеленный на удовлетворение нужд потребителей, чем отечественная продукция. При этом большинство предприятий было вынуждено существенно сократить объемы производства или вовсе его свернуть. В итоге многие предприятия понесли значительные убытки в связи с невостребованностью их товаров и услуг при сохранившемся уровне постоянных издержек.
Искусственно поддерживаемые государством, многие предприятия функционируют и по настоящее время, производя малый объем товаров и занимая ничтожно малую часть своего рынка. Но моральный и материальный износ основных фондов, общее удорожание постоянных и переменных издержек, расширение географии рынка и ожесточение конкурентной борьбы приводят многие предприятия и организации к банкротству.
Процесс выведения предприятия из процедуры несостоятельности обычно достаточно сложен (имеются в виду процедуры наблюдения и внешнего управления). Существуют несколько моментов, которые необходимо учитывать.
Во-первых, сложившаяся сегодня ситуация на рынке диктует жесткие конкурентные стандарты. Рынок требует все более совершенного товара. Возникает задача адаптации к его новым качественным характеристикам основных фондов. Но необходимые для этого существенные капитальные вложения в настоящее время непосильны для многих существующих компаний.
Во-вторых, привлечение средств со стороны инвесторов в силу ненадежности правовой основы и высоких рисков практически невозможно.
И наконец, в-третьих, приобретение, реконструкция, ремонт и восстановление основных средств, продвижение нового товара на рынок требуют гораздо больше времени, чем законом отведено на осуществление процедур несостоятельности.
Но тем не менее нельзя сказать, что банкротство само по себе - это полный крах предприятия. Процедура несостоятельности лишь доказывает неэффективность его собственника. В результате продажи основных средств новому, более эффективному собственнику они вновь вовлекаются в активный хозяйственный оборот.
Некоторые предприятия пытаются реанимировать себя собственными силами, сдавая в аренду предпринимательским структурам имеющиеся у них незадействованные "лишние" площади. Эти попытки достаточно верны по направлению, но в большинстве случаев заканчиваются довольно плачевно. Организуя непрофильное направление деятельности, руководство предприятия часто идет на поводу у собственных интересов или оказывается неспособным поставить процесс оказания услуг на уровень, при котором данная деятельность выходила бы за пределы точки безубыточности. В результате не только не покрываются издержки на содержание и эксплуатацию объектов аренды, но возникают дополнительные расходы, ложащиеся на собственный бюджет предприятия. Яркий пример такого рода - КПО СВТ "Терминал", речь о котором пойдет ниже.
В настоящее время потребность в площадях для мелкого и среднего предпринимательства достаточно велика. В то же время общая неудовлетворенность спроса очевидна и многолика. С одной стороны, существует предложение аренды площадей государственных предприятий и организаций, но оно, как правило, не удовлетворяет качественных требований потребителя. Частные же собственники в большинстве случаев используют имеющуюся недвижимость в собственных целях, и потому их предложение недостаточно велико для удовлетворения существующего спроса.
Что же выставляется на продажу несостоятельными предприятиями? Как правило, это здания и сооружения с большим износом, требующие капитальных вложений со стороны покупателя. Но представители мелкого и среднего бизнеса - то есть именно те, кто испытывает потребность в площадях - в настоящее время либо не имеют достаточных средств для покупки и реконструкции здания, либо не готовы к их долгосрочному замораживанию.
Таким образом, в контексте резервов реализации недвижимого имущества в настоящий момент возникла следующая ситуация.
Есть недвижимость, остающаяся невостребованной в ходе реструктуризации предприятия-должника или незадействованная в технологической цепочке его деятельности. Это балласт, на содержание которого нужны немалые средства.
Есть малое и среднее предпринимательство, которое нуждается в производственных, офисных и торговых площадях, но не имеет достаточного капитала для замораживания его в необоротных активах, то есть в недвижимости.
Есть крупные инвесторы - коммерческие банки, инвестиционные компании, холдинговые корпорации, которые имеют достаточный капитал для приобретения недвижимого имущества в собственность, но не имеют практики управления и эксплуатационного обеспечения данной собственности. Применяемые же в настоящее время методы управления недвижимостью не обеспечивают собственникам достаточный уровень доходности - при имеющихся резервах ее эффективного использования.
В силу вышеперечисленных причин вопрос объединения всех участников процесса с наибольшей выгодой для каждого из них приобретает особую актуальность. Сервейинг - профессиональное управление недвижимостью - и предлагает выход из закольцованной ситуации, при котором удовлетворяются потребности всех участников. Из актива предприятия безболезненно выводится "лишняя" недвижимость, что обеспечивает ему резерв финансовых средств. Появляется реальная возможность инвестиций в реконструкцию объектов недвижимости с последующим вовлечением их в хозяйственный оборот. Удовлетворяется спрос малого и среднего бизнеса на площади различного профильного назначения.
Таким образом, сам рынок предопределил требования к услугам по аренде. Во-первых, это такая организация управления недвижимостью, при которой арендатору не нужно тратить усилия на поиск требуемого помещения и на обеспечение его эксплуатации, "спотыкаясь" при этом о различные преграды, связанные с арендными отношениями. Во-вторых, это такая организация управления, при которой собственник наиболее выгодно сдает свои площади в аренду, получая при этом максимально возможный доход от данного вида деятельности и не затрачивая дополнительных усилий на организацию процесса управления за счет собственных средств и ресурсов.
Удовлетворить эти требования рынка недвижимости может компания, которая осуществляет системный подход ко всей цепочке процесса управления недвижимостью и сдачи его в аренду.
Сегодня на рынке недвижимости ощущается достаточно сильное давление на процесс установления арендной платы со стороны самого крупного и влиятельного собственника - государства. Арендные ставки на государственную и коммунальную собственность достаточно невысоки, кроме того, они предусматривают льготы для целого ряда арендаторов. Поэтому свободных площадей в этом секторе недвижимости практически нет, или они занимаются очень быстро. Основная категория арендаторов - крупные предприятия торговли, общепита, бытового обслуживания населения, образованные в процессе приватизации и исторически занимающие те или иные помещения. Сдачу в аренду государственных и коммунальных площадей скорее можно рассматривать не как процесс извлечения дополнительных доходов в бюджет, а как своеобразный инструмент административного управления частными компаниями и как механизм распределения благ между ними в пользу наиболее лояльных и близких к чиновничеству.
Косвенная поддержка слабых компаний за счет льготной арендной платы формирует спрос с их стороны на площади, значительно большие, чем те, на которые они могли бы претендовать при реальной арендной ставке. Эти площади, не будучи представленными на рынке, становятся недоступными более сильным компаниям. Неудовлетворенный спрос, в свою очередь, вызывает повышение арендных ставок на площади частных собственников. Все это приводит к сильной дифференциации в ценовой политике на рынке аренды, внося сумятицу в представления потребителей о "справедливой" арендной ставке.
Необходимо в то же время отметить, что при установлении уровня арендной ставки необходимо учитывать ту грань, за которой она становится слишком обременительной для арендаторов и отпугивает их, снижая тем самым коэффициент загрузки площадей. С другой стороны, ставка не должна быть заниженной по отношению к потенциалу арендуемого объекта, что не дает собственнику и управляющей компании получить адекватную прибыль от своей деятельности. Правильное определение этой грани, предвидение всех возможных реакций со стороны рынка - обязанность профессионалов. Ошибки в выборе ценовой политики могут привести к серьезным, а порой и необратимым последствиям.
Один из подобных печальных примеров - неудачная попытка организации арендного бизнеса в ходе первой процедуры внешнего управления на крупном социально значимом государственном предприятии ГУП КПО СВТ "Терминал". Но это же предприятие стало впоследствии и противоположным примером - примером эффективной реализации принципов сервейинга как механизма оздоровления предприятия.
Долгое время Казанский завод электронных вычислительных машин называли флагманом отечественной промышленности. Огромные оборонные заказы. Максимальная кооперация со смежниками из социалистических стран и практически всех республик СССР. 17 тысяч работников. Все это было на предприятии.
Государственное предприятие КПО СВТ "Терминал" было создан на основании совместного приказа-постановления от 17 октября 1994 года Государственного комитета по оборонным отраслям промышленности РФ и Кабинета Министров РТ "в целях сохранения научно-технического и производственного потенциала Казанского ПО "Терминал" и Казанского завода ЭВМ, в интересах повышения обороноспособности РФ и развития производства средств вычислительной техники и продукции гражданского назначения". Согласно свидетельству о государственной регистрации учредителями предприятия являлись Государственный комитет по оборонным отраслям промышленности РФ и Госкомимущество РТ.
Общая площадь головного предприятия составляла 120 тысяч квадратных метров. На ней располагались административные и производственные корпуса, станки и оборудование, транспорт, противопожарный и хозяйственно-питьевой водопроводы, котельная, теплосети, паропровод и воздуховод, электросети высокого и низкого напряжения, ливневая и хозяйственная канализация, склады различного назначения, связь, сигнализация и многое другое.
"Терминал" входил в оборонный комплекс России, поэтому на территории головного предприятия был расположен производственно-технический комплекс, способный производить продукцию, соответствующую требованиям Министерства обороны РФ, и выполнять задания по мобилизационной подготовке в "особый период". Составом имущества и профессионально-квалификационным составом работающих, необходимыми для выполнения мобилизационных заданий, предприятие располагало в полном объеме.
Но в 1992 году полностью исчез госзаказ, составлявший 96 процентов объемов производства. Мировой рынок стал поставлять в Россию персональную компьютерную технику, конкурировать с которой "Терминал" не мог. Предприятие попало в жесточайший кризис, и в 1997 году там было введено внешнее управление.
Перед внешним управляющим встала непростая задача: нужно было придумать, как "заставить" работать 153 тысячи квадратных метров производственной площади, 55 гектаров земли и 373 млрд. рублей активов, включая 2 тысячи станков. Для этого на базе предприятия создали технопарк и учредили дочернее предприятие - ОАО "Промышленная компания предпринимателей". ПКП должна была заниматься передачей в аренду оборудования, зданий, сооружений, помещений, обеспечением поставки энергоносителей и коммунальных услуг арендаторам.
Однако за полтора года своего существования погасить накопившиеся долги головного предприятия вновь образованной компании не удалось. Такой результат оказался следствием неправильно выбранной ценовой политики, которую можно охарактеризовать как демпинговую. Более того, значительные льготы, предоставленные тем арендаторам, предприятия которых образовались из собственных подразделений "Терминала", привели к тому, что их деятельность не покрывала даже затрат на содержание огромных и все более разрушающихся площадей.
Не заинтересовали кредиторов и акции ОАО "ПКП". Хотя формально план внешнего управляющего и был выполнен, на практике финансовое положение предприятия оставалось очень тяжелым. В связи с этим в конце 1999 года на "Терминале" вторично была введена процедура несостоятельности, а чуть позже и сама ПКП оказалась в процедуре несостоятельности.
Сложилась ситуация, при которой без изменения стратегии развития "Терминала" повернуть процесс в положительную сторону стало невозможно.
Планом внешнего управления, разработанного с участием Поволжского антикризисного института, предусматривалась реструктуризация имущественного комплекса ГУП КПО СВТ "Терминал" с сохранением идеи создания технопарка. Было образовано два дочерних предприятия - ОАО "Офисно-торговый центр "Терминал" (административные и торговые площади) и ОАО "Технопарк "Терминал" (производственные и складские площади). Имущество, не вошедшее в их уставный капитал, реализовали на открытых торгах.
На этот раз усилиями Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению к процессу управления вновь созданными предприятиями были привлечены профессионалы, имеющие богатый опыт работы на арендном рынке.
Первым шагом в реализации программы восстановления площадей и организации их эксплуатации стало повышение арендной ставки до уровня рыночной. Казалось бы, естественным результатом такого решения должен был стать отток арендаторов. Но практика показала обратное: коэффициент загрузки стал стремительно расти. Процент собираемости арендной платы стал увеличиваться.
Во многом к таким результатам привело внедрение стандартов бизнес-процессов, отработанных ранее менеджерами, непосредственно связанными с арендными операциями. Привлечение профессиональных менеджеров, имеющих огромный опыт реализации и управления недвижимостью, сразу внесло ясность в решение таких актуальных в то время вопросов, как организация специальной структуры для работы с арендаторами, наиболее эффективной сбытовой стратегии и сбор начисленной арендной платы. Решение этих наболевших проблем было закономерным шагом, а результаты отобразились в финансовых показателях. Причем нужно ясно понимать, что всего этого невозможно было бы достичь, если бы применялась та же стратегия арендных отношений, которая существовала до привлечения профессиональных менеджеров по управлению недвижимостью. Главный результат деятельности новых дочерних предприятий - возрождение к жизни огромных площадей по сути прекратившего свое существование завода.
Не случайно ситуация на "Терминале" описывается столь подробно многими авторами. Ведь именно он стал колыбелью первой в республике специализированной управляющей компании ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система", созданной на базе двух новых предприятий: ОАО "Офисно-торговый центр "Терминал" и ОАО "Технопарк "Терминал".
Сыграли свою роль несколько факторов: дислокация недвижимости обоих предприятий на одной площадке, неразрывность пользования всеми инженерно-техническими коммуникациями и сооружениями, потенциал привлеченных менеджеров. Результатом стало появление на рынке сервейинговой компании "Единая арендная система", реализующей проект системного управления недвижимостью собственников на принципах доверительного управления, созданный при консультационной поддержке Поволжского антикризисного института.
Активная PR-кампания проекта привлекла к сотрудничеству с "ЕАС" крупных собственников коммерческой недвижимости в Казани, и к настоящему моменту она успешно управляет несколькими бизнес-центрами, технопарками и сетью торговых помещений.
В качестве примера успешной "реанимации" и вовлечения в хозяйственный оборот ранее неэффективно используемой недвижимости можно привести целый ряд известных в настоящее время объектов города Казани.
Бизнес-центр на улице Проточной создан из здания умирающего института НПЦ "Информтранс". Огромная работа по ремонту и реконструкции принесла свои плоды. Сейчас этот бизнес-центр современного уровня с расширенным комплексом услуг для арендаторов занимает прочные позиции на рынке недвижимости и пользуется устойчивым спросом у предпринимателей.
Обветшалое четырехэтажное здание НПО "Нефтепромавтоматика" на улице Журналистов превратилось в весьма популярный среди арендаторов бизнес-центр класса В.
Комплекс "Торговые ряды "Алтын" создан на базе бывшего склада металлоизделий ОАО "Спартак" после полной реконструкции. Теперь это один из наиболее крупных торговых комплексов г. Казани.
Бывшие производственные здания ОАО "ГАРО", ныне банкрота, были приобретены с аукциона коммерческой структурой и переданы в управление сервейинговой компании "Единая арендная система". Из не соответствующих градостроительному уставу Казани сильно обветшалых промышленных помещений в результате полной реконструкции образован удобный, современно оформленный офисно-торговый центр на улице Нариманова.
Можно продолжать и далее примеры "второй жизни", которую дает имущественным комплексам системный подход к управлению недвижимостью, реализуемый ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система".
Ориентируясь на потребности рынка и желания потребителей, "ЕАС" старается по максимуму осуществлять не только текущее обслуживание находящихся в ее управлении объектов, но и предоставить арендаторам обширный дополнительный сервис. Среди этих услуг - обеспечение доступа к современным коммуникационным системам (телефонная и факсимильная связь, Интернет, электронная почта) аренда мебели и оргтехники, возможность пользоваться конференц-залом, что позволяет арендаторам сэкономить значительные средства. Предоставление широкого спектра услуг - это не только возможность получить дополнительную прибыль, хотя и этот момент не стоит на последнем месте. Это прежде всего внедрение в сознание клиентов и конкурентов принципиально новых стандартов управления недвижимостью.
Учитывая сохраняющуюся экономическую нестабильность развития страны, невозможно точно спрогнозировать общую ситуацию, которая может сложиться на рынке аренды нежилой недвижимости. Но на основе мирового опыта уже сейчас можно определить дальнейшее развитие рынка - развитие, построенное на определенных стандартах управления и основанное на системном подходе и удовлетворении возрастающих требований потребителей. Определились приоритетные направления будущей деятельности "ЕАС". Во-первых, это построение четкой системы, при которой все участники и субъекты рынка недвижимости гармонично взаимодействуют и развиваются. Во-вторых, внедрение на всех объектах системы стандартов, при которой максимально полно будут удовлетворяться потребности как собственника, так и арендатора. И наконец, правовая защищенность и четкое соблюдение всех договорных арендных отношений, стремление к достижению точки абсолютной гармонии интересов.

 

(c) Гильдия сервейеров 2002-2005