О Гильдии
Члены Гильдии
Проекты Гильдии
Организационная структура
Нормативные документы
Новости
Аналитические статьи о рынке недвижимости
Контакты
Карта сайта
Наши партнеры
На главную страницу
ОАО СК "Единая арендная система" - аренда, продажа коммерческой недвижимости в Казани и в Татарстане: офисные помещения, складские, торговые и производственные площади и т.д. Характеристики помещений: адрес, площадь, дополнительные сведения. Информация на сайте обновляется ежедневно! Новости рынка недвижимости.

Rambler\
Рейтинг@Mail.ru
Аренда вилл на Кипре
Сервер недвижимости Казани
Недвижимость Краснодара. Все операции с недвижимостью. Покупка, продажа, обмен, аренда недвижимости.

Памятка арендатору

На протяжении уже нескольких лет коммерческий сектор рынка недвижимости остается наиболее динамично развивающимся в Казани. Строятся и вводятся в эксплуатацию новые бизнес-центры, супер- и гигамаркеты, складские и производственные комплексы. Активность продавцов и арендодателей набирает обороты с каждым днем. В сложившейся ситуации потенциальному клиенту зачастую не просто ориентироваться в многообразии предложений на рынке недвижимости.

"Арендовать или приобретать недвижимость в собственность?" "Какой метраж должен быть у помещения для размещения определенного количества сотрудников и оборудования? Кто будет отвечать за эксплуатацию объекта? Какие услуги входят в арендную плату?" - подобные вопросы нередко возникают в процессе поиска помещений. Учитывая актуальность данной темы, мы решили более подробно рассмотреть основные моменты, на которые стоит обратить внимание арендатору при выборе оптимального варианта, в наибольшей степени соответствующего его интересам.

  1. Аренда или покупка. Решение о приобретении или аренде недвижимости компанией, прежде всего, зависит от ее планов развития, стратегии инвестирования и стремления к контролю. Для организаций, которые стремятся следовать высоким стандартам деятельности или создать уникальный имидж, покупка значительно расширяет возможности по их обеспечению. Кроме того, стоимость имущества с течением времени возрастает, и можно рассматривать покупку в качестве надежной гарантии от инфляции. Основные минусы приобретения недвижимости - это необходимость единовременного вывода значительного количества денежных средств из оборота и несовершенность кредитной системы. Для интенсивно развивающихся и начинающих компаний аренда зачастую является единственной реальной возможностью. Она позволяет удовлетворять непредвиденно возникающие новые потребности в площадях и способствует успешному развитию бизнеса. К числу других преимуществ аренды относятся: ускоренное или немедленное предоставление помещений, возможность получения полностью оснащенных современных зданий, прогнозируемые движения денежных средств, отсутствие необходимости значительных капиталовложений.
  2. Местоположение. Одним из наиболее важных условий эффективности работы любой фирмы является ее расположение. Крупнейшие транснациональные и отечественные компании уделяют огромное внимание престижности и транспортной доступности бизнес-центров, в которых арендуют свои офисы. В наибольшей степени данным требованиям соответствуют здания класса А. Развивающимся крупным и средним компаниям выгоднее арендовать офисы класса B, так как они характеризуются хорошим внешним видом зданий, удобством подъезда на легковом автотранспорте, наличием парковки с достаточным количеством машиномест, а разница арендных ставок с соседствующим классом А может достигать нескольких раз. Класс С - оптимальный вариант для мелких и только начинающих свою деятельность организаций. Здания такого типа не всегда удачно расположены, имеются сложности с парковкой, однако сравнительно дешевы. Для торговцев элитной парфюмерией, обувью, одеждой и т.п. целесообразно осуществлять торговлю в формате супер - и гигамаркетов, торговых центров, а так же крупных магазинов, расположенных на наиболее престижных улицах, в центральной части города, оживленных магистралях. Напротив, для компаний осуществляющих продажу товаров повседневного спроса и бытовых услуг, ориентированных на покупателей прилежащей торговой зоны, более выгодно арендовать площади в пристроенных и встроенных магазинах, расположенных в спальных районах и на окраинах города. Удобство использования складских и производственных площадей, прежде всего, зависит от транспортной доступности. Основными параметрами здесь являются удобство подъезда грузовых автомобилей, достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
  3. Коммуникации. Не менее важным фактором успешного развития бизнеса арендатора, на сегодняшний день, является хорошо спланированная, надежная и удобная система коммуникаций. Современные комплексы класса А аккумулируют последние достижения ведущих и активно развивающихся отраслей. Арендуя офисы класса В, площади в торговых центрах, супер - и гигамаркетах, можно рассчитывать на значительные удобства в использовании данных помещений, которые обеспечиваются принудительной вентиляцией, достаточным количеством телефонных линий, оптико-волоконным кабелем, системами пожарной и охранной сигнализации, заземленной электрической системой адекватной мощности. Офисы класса С, а так же помещения во встроенных и пристроенных магазинах намного уступают по своим техническим характеристикам вышестоящим категориям, но наличие пассивной вентиляции, необходимой электрической мощности и наличие телефонов позволяет обеспечить достаточной комфорт в процессе их использования. Выбирая производственные и складские помещения, следует прежде всего обратить внимание на наличие необходимых мощностей инженерных систем, что позволит без особых сложностей организовать необходимый технологический процесс и обеспечить соответствующие условия для хранение продукции.
  4. Размер арендуемой площади. Осуществить приблизительный расчет площади на одного сотрудника, в зависимости от рода его деятельности, можно в соответствии со СНиП 2.09.04-87* "Административные и бытовые здания". Например, для размещения 4 сотрудников управленческого персонала требуется 16 м2 (4 м2 на одного сотрудника). Торговые площади рассчитываются на основе планируемого формата магазина, производственные исходя из технических особенностей процесса. Однако у подобных расчетов есть один существенный минус - они не учитывают возможную потребность в рабочих площадях, связанную с ростом и развитием организации. Поскольку затраты на аренду или приобретение площадей достаточно велики, компания должна иметь четкую стратегию развития. Практика показывает, что в крупных организациях общий объем временно свободных площадей должен составлять 5-7%, а в средних и небольших - от 15 до 20%. Размеры резервных площадей должны определяться в соответствии с планируемыми темпами роста. Если не удается точно оценить темпы роста, но организация в целом будет интенсивно развиваться, то можно предусмотреть 20% - резерв площадей. Крупные управляющие компании за счет большого количества предлагаемых в аренду площадей, представляют возможность без особых сложностей подобрать оптимальный вариант, а в случае необходимости арендовать дополнительные помещения.
  5. Ремонт помещений. Осуществлять ремонт в арендуемых помещениях или нет? При рассмотрении данного вопроса следует учесть, что стоимость отделки по евростандарту зачастую превышает расходы на капитальный ремонт. Для крупных компаний предпочитающих самостоятельно осуществлять ремонт арендуемых помещений, соответственно своему статусу и фирменному стилю, основными характеристиками помещения являются, минимальное количество несущих конструкций, рациональное расположение опорных колонн, а так же высококачественная отделка общих площадей. (Класс А) Для мелких и средних компаний, не обладающих достаточными средствами для вкладывания в арендуемые площади, больше подходят помещения класса В - косметический ремонт, соответствующий западным стандартам, и С - средний уровень отделки помещений, с незначительными улучшениями. Подвальные помещения и офисы класса D, как правило, отличаются плохой отделкой помещений, требующей полной реконструкции, кроме того, большое количество несущих стен и перекрытий, не позволяет осуществить даже небольшую перепланировку.
  6. Многофункциональность. Нередко для успешной организации работы арендатору требуется несколько близко расположенных помещений различного функционального назначения. Организациям, занимающимся производственно-складской деятельностью, значительную помощь в этом может оказать аренда площадей в имущественных комплексах, характеризующихся наличием производственных, складских, административных и гаражных помещений. Кроме того, имущественные комплексы, как правило, управляются одной компанией, что позволяет намного сократить время на оформление договоров аренды и упростить схему оплаты за использование арендуемых площадей. Торговым компаниям оказывающим, помимо основной своей деятельности, сопутствующие услуги, например фирмам, осуществляющим торговлю аудио-видео техникой и собственными силами занимающимся ее гарантийным обслуживанием, целесообразно арендовать помещения в торговых центрах, либо полностью арендовать встроенные и пристроенные магазины.
  7. Эксплуатация. Под эксплуатацией понимают все работы связанные с поддержанием здания в хорошем состоянии и созданием максимально комфортных условий для его арендаторов. Она включает в себя три основных направления деятельности - техническая эксплуатация, уборка помещений и прилегающих территорий, а так же обеспечение охраны здания. Профессиональные управляющие компании осуществляют комплексное обслуживание здания и содержат целый штат хорошо обученных специалистов. Качественное различие профессионального и непрофессионального управления, безусловно, отражается на стоимости услуг. Традиционная коммунальная технология относительно недорога, но совершенно неэффективна и безответственна. В свою очередь, управляющие компании строят свою деятельность на основе ответственности перед клиентом, экономического расчета и принципа прибыльности. Арендуя помещения в зданиях, эксплуатация которых проводится на качественно низком уровне необходимо учесть, что расходы на текущий ремонт и поддержания помещения в надлежащем состоянии лежат на арендаторе. Это может повлечь за собой необходимость содержания в собственном штате специалистов и работников по эксплуатации с необходимыми квалификациями, допусками и лицензиями или заключения договоров с обслуживающими компаниями.
  8. Арендная ставка. Знание арендной ставки не означает, что арендатор полностью знает все свои расходы. Особое значение здесь имеет анализ коммунально-эксплуатационных расходов. Как показывает практика, ставка аренды может включать или не включать коммунальные, эксплуатационные расходы и налоги. Сложившаяся ситуация позволяет некоторым арендодателям манипулировать арендными ставками. К примеру, арендатору выставляется официальная арендная плата 50 руб./кв.м., а плюс к этому добавляются коммунально-эксплуатационные расходы в 150 руб. за кв.м. в месяц. В результате полная арендная плата составляет 200 руб./кв.м. С другой стороны, учет всех расходов в арендной плате маскирует их различную экономическую сущность, что не позволяет
    • производить анализ рациональности этих расходов,
    • осуществлять контроль за предоставлением соответствующих услуг,
    • осуществлять дифференциацию этих услуг.
  9. Выходом из положения является расщепление арендной платы на коммунально-эксплуатационный платеж, а последний должен расщепляться на отдельные статьи, такие как уборка мест общего пользования, охрана и т.д. В этом случае арендатор будет четко знать, сколько он платит за ту или иную услугу, а в случае неоказания этой услуги - иметь возможность отказаться от ее оплаты.
  10. Дополнительные услуги. В ходе принятия окончательного решения об аренде хотелось бы обратить внимание на наличие офисной инфраструктуры здания. Среди представляемых дополнительных услуг на рынке недвижимости, наиболее популярными являются точки общественного питания, размещенные на объекте, и офисные услуги, в состав которых входят аренда мебели, конференц-зала, ксерокопирование, брошюрование, ламинирование и т.д. Учитывая, что в последнее время телефон стал понятием "многоуровневым", от него зависят такие средства коммуникации, как факсовая, e-mail связь, Интернет и т.п., не менее важным критерием становится степень телефонизации. Например, если осуществление какой либо деятельности требует 20 сотрудников, то добавление лишь одного приводит к увеличению числа контактов с 400 до 441, а общий объем коммуникаций внутри организации должен увеличиваться как минимум на 10%. В настоящее время на рынке недвижимости присутствуют две основные схемы оплаты за установку телефона - безвозмездная и вексельная. Безвозмездная заключается в следующем, арендатор вносит фиксированную единовременную арендную плату за установку телефона в соответствии с тарифами оператора телефонной связи. Телефонная линия является собственностью арендодателя и при возврате арендуемого помещения плата за установку не возвращается. Вексельная схема намного выгоднее - арендатор вносит сумму векселя за установку телефона, которая в случае отказе его от услуг арендодателя будет засчитана в счет оплаты услуг местной телефонной связи или возвращена.
  11. Договор аренды. Существуют несколько моментов, которые обязательно должны быть отражены в договоре - необходимо точно определить предмет договора, описать объект который сдается в аренду, точно указать размер арендной платы и сроки ее внесения, указать срок договора. Если срок не указан, то договор считается бессрочным. Но бессрочный не значит вечный. Любая из сторон может расторгнуть его в любой момент, предупредив другую за три месяца. Использование "серых" схем на рынке недвижимости при не всегда ощутимых выгодах не дает необходимых юридических гарантий. В большинстве случаев риск оказывается неоправданным. Допустим, в официальном договоре аренды указана площадь в 50 кв.м., а реально арендатор занимает 100 кв.м. За 50 кв.м. расчет идет другими путями. Подобная схема с виду выглядит удобной, но в любой момент арендатору могут отказать в праве использования неучтенных площадей. Субаренда, несмотря на то, что площади сдаются практически по коммерческим расценкам, так же таит в себе множество опасностей. Основной является возможное расторжение договора между собственником недвижимости и арендатором. В этом случае субарендатору придется или напрямую перезаключать договора с хозяйствующим субъектом, или освобождать занимаемые площади. Первый вариант грозит возможным ухудшением условий аренды, второй - существенными затратами на поиск нового помещения и переезд. В крупных управляющих компаниях процесс заключения договора, как правило, стандартизирован, существуют готовые типовые документы, что позволяет сократить время оформления до одного дня. У мелких собственников заключение договоров не поставлено "на поток", а, следовательно, разработка и оформления необходимых документов проходит достаточно долго.
 

(c) Гильдия сервейеров 2002-2005