О Гильдии
Члены Гильдии
Проекты Гильдии
Организационная структура
Нормативные документы
Новости
Аналитические статьи о рынке недвижимости
Контакты
Карта сайта
Наши партнеры
На главную страницу
ОАО СК "Единая арендная система" - аренда, продажа коммерческой недвижимости в Казани и в Татарстане: офисные помещения, складские, торговые и производственные площади и т.д. Характеристики помещений: адрес, площадь, дополнительные сведения. Информация на сайте обновляется ежедневно! Новости рынка недвижимости.

Rambler\
Рейтинг@Mail.ru
Аренда вилл на Кипре
Сервер недвижимости Казани
Недвижимость Краснодара. Все операции с недвижимостью. Покупка, продажа, обмен, аренда недвижимости.

Рейтинг объектов офисной и торговой недвижимости

Проблема

Объекты недвижимости существенно различаются по своему местоположению, качеству обустройства, обслуживанию и т.д., то есть с точки зрения своей привлекательности для арендаторов. Для объективной оценки предлагаемых в аренду помещений, принятия оптимальных решений при выборе помещений необходимо ранжировать объекты недвижимости, сравнивать их между собой. Однако имеющаяся классификация офисных зданий (разделение на классы А, В, С, D) не отражает существующую на российском рынке дифференциацию офисных объектов, базируется на нечетких критериях. Классификация торговых объектов отсутствует.

Такое положение не позволяет, с одной стороны, арендаторам ориентироваться в многообразии предложений недвижимости, выбирая те помещения, которые в наибольшей степени соответствуют их интересам, с другой, арендодателям правильно позиционировать свой объект среди ему подобных, устанавливая на него экономически обоснованную цену.

Решение

По заказу Гильдии сервейеров Республики Татарстан было решено разработать методики рейтинговой оценки объектов офисной и объектов торговой недвижимости и составить рейтинги по офисным и по торговым объектам недвижимости г. Казани.

Этапы составления рейтинга:

  1. Выбор критериев привлекательности отдельно по офисным и по торговым объектам – изучение существующего опыта, опрос экспертов;
  2. Определение весов выбранных критериев - изучение существующего опыта, опрос экспертов;
  3. Сбор информации по оцениваемым объектам;

  4. Обработка собранной информации, нормализация и взвешивание полученных данных;
  5. Получение интегральной рейтинговой оценки отдельно по офисным и торговым объектам

Параметры сравнения объектов были расположены в виде иерархической структуры, «дерева свойств» объекта. Для этого первичные параметры сравнения (параметры 2-го уровня) были объединены в 3 группы (параметры 1-го уровня) – престижность объекта, его транспортная доступность, наличие на объекте необходимой офисной инфраструктуры – для офисных объектов и в 2 группы– общая привлекательность объекта, транспортная доступность - для торговых объектов. Данная иерархическая структура параметров является не просто перечнем некоторых характеристик объекта, а отражением объекта как системы взаимосвязанных элементов.

Критерии, используемые при определении рейтинговой оценки объектов недвижимости
Офисные объекты недвижимости Торговые объекты недвижимости
  Наименование критерия Весовой коэффициент 2-го уровня Весовой коэффициент 1-го уровня
К1 Престижность 100.0 % 40.0 %
К11 Близость к центру города и к престижной магистрали 45.0 %  
К12 Внешнее соседство 10.0 %  
К13 Тип здания 10.0 %  
К14 Внешний вид здания 20.0 %  
К15 Состояние мест общего пользования 15.0 %  
К2 Транспортная доступность 100.0 % 25.0 %
К21 Удобство подъезда 45.0 %  
К22 Удобство входа 20.0 %  
К23 Парковка 35.0 %  
К3 Наличие офисной инфраструктуры 100.0 % 35.0 %
К31 Степень телефонизации 40.0 %  
К32 Охрана 35.0 %  
К33 Общепит 20.0 %  
К34 Офисные услуги 5.0 %  
  ИТОГО:   100.0 %
  Наименование критерия Весовой коэффициент 2-го уровня Весовой коэффициент 1-го уровня
К1 Привлекательность объекта 100.0 % 65.0 %
К11 Близость к центру города, престижность района местоположения 40.0 %  
К12 Уникальность 40.0 %  
К13 Универсальность ассортиментного ряда 8.0 %  
К14 Внешний вид комплекса 8.0 %  
К15 Внутренняя отделка комплекса 4.0 %  
К2 Транспортная и пешеходная доступность 100.0 % 35.0 %
К21 Удобство подъезда на автомобиле 30.0 %  
К22 Близость общественного транспорта 50.0 %  
К23 Парковка 20.0 %  
  ИТОГО:   100.0%

Результаты

  • Разработаны методика сравнения офисных и торговых объектов недвижимости между собой;

  • Ранжированы 50 офисных и 50 торговых объектов г. Казани по степени их привлекательности для арендаторов;

  • Составлена карта г. Казани с нанесенными объектами недвижимости;

  • Даны рекомендации по установлению оптимальных уровней арендной ставки;

  • Всем субъектам рынка недвижимости г. Казани представлена информация для принятия обоснованных решений.

В 2002-2003 г. Гильдией сервейеров были составлены и опубликованы следующие рейтинги объектов коммерческой недвижимости г. Казани:

  1. Рейтинг офисных объектов (март, 2002 г.)
  2. Рейтинг торговых объектов (март, 2002 г.)
  3. Рейтинг офисных объектов (август, 2002 г.)
  4. Рейтинг торговых объектов (август, 2002 г.)

Данные рейтинги (не имеющие аналогов в России) вызвали широкий интерес со стороны всех участников рынка и послужили серьезным толчком к развитию цивилизованного рынка недвижимости г. Казани и Республики Татарстан. В планах Гильдии ввести составление рейтингов объектов коммерческой недвижимости в регулярную практику. С этой целью в настоящее время составляются рейтинги объектов офисной и торговой недвижимости по итогам 2003 г. По мере их готовности они будут представлены для всеобщего ознакомления. Предполагается, что указанные рейтинги будут составляться не реже, чем два раза в год.

 

(c) Гильдия сервейеров 2002-2005